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September 2006

Änderungen im Wohnrecht ab 1. Oktober 2006

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Änderungen im Wohnrecht ab 1. Oktober 2006

Die Wohnrechtsnovelle 2006 - WRN 2006, mit der das Mietrechts-, Wohnungseigentums-, Landpacht- und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geändert werden, tritt am 1.Oktober 2006 in Kraft und enthält folgende wesentliche Änderungen:

:: Mietrechtsgesetz

Ertragssteuerabgeltung bei Hauptmietzinsreserve
Laut § 20 Abs. 2 wird der Ausgabenposten zur Minderung der Hauptmietzinsreserve, der bis 2004 40% betragen hatte und vom VfGH aufgehoben worden ist, ab 2005 bei Einkommensteuerpflicht mit 35% und bei Körperschaftsteuerpflicht mit 25% festgesetzt, wenn der Vermieter in dem Kalenderjahr keinen erhöhten Hauptmietzins gem. § 18 vereinnahmt hat.

Eingeschränktes Eintrittsrecht bei Seniorenwohnungen
Gem. § 12 Abs. 3 steht Senioren (über 60a) bei Seniorenwohnungen kein Recht auf Abtretung des Hauptmietrechtes an Verwandte in absteigender Linie und Wahlkindern zu.

Befristung/Verlängerung von Mietverträgen
Gem. § 29 gelten Mietverträge, die nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer nicht verlängert werden, einmalig auf 3 Jahre verlängert. Dem Mieter steht aber das Recht zu - innerhalb der Verlängerung - schriftlich mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen. Wird der Vertrag nach Ablauf der Verlängerung neuerlich nicht aufgelöst, gilt er auf unbestimmte Zeit verlängert.

Kündigung
Mietverträge können vom Vermieter gem. § 33 weiterhin nur gerichtlich gekündigt werden, während vom Mieter eine formlose schriftliche Kündigung reicht.

Ausweitung der Ausnahmen vom Kündigungsschutz
Gem. § 1 Abs. 4 unterliegen Aus- und Aufbauten (z.B. Dachböden), mit Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 und Zubauten, wenn die Nutzfläche größer ist als die des alten Teiles, mit einer Baubewilligung nach dem 30. September 2006 nicht dem Kündigungsschutz.

Investitionskostenersatz
Zusätzlich zu dem in § 10 Abs. 3 angeführten Ersatz von Aufwendungen an scheidende Mieter (z.B. Wasser-, Strom-, Gas- und Heizungsinstallationen etc.) werden Heiztherme und Wasserboiler angeführt.

Erhaltungsmaßnahmen
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet den ortsüblichen Standard des Mietobjektes zu erhalten. Nach § 6 kann aber auch den Bewohnern des Hauses, bei erheblicher Gesundheitsgefährdung, dessen Beseitigung durch geeignete Maßnahmen zugemutet werden.
Reicht z.B. bei Bleileitungen in älteren Gebäuden längeres Laufenlassen des Wassers aus, um eine Gesundheitsgefährdung zu verhindern, braucht der Vermieter nichts zu verändern.

Einstweiliger Mietzins als Vermieterschutz
Diese Regelung besteht schon länger und schafft im laufenden Kündigungsverfahren dagegen Abhilfe den Antrag auf Überprüfung des Mietzinses hinauszuzögern. Der Vermieter hat während des Kündigungs- oder Räumungsverfahrens die Möglichkeit einen Antrag auf Festsetzung eines einstweiligen Mietzinses zu stellen, wenn der Mieter in Zahlungsverzug geraten ist, was für den Vermieter eine Schadensminderung bewirken kann.

:: Wohnungseigentumsgesetz

Gesonderte Kontenführung durch den Verwalter
§ 20 Abs. 6 verpflichtet den Verwalter zur Führung entweder eines für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkontos der Eigentümergemeinschaft oder ein einsehbares Anderkonto betreffend alle diesbezüglichen Ein- und Auszahlungen. Der Verwalter hat demnach die Fremdgelder streng von seinen Eigenmitteln getrennt zu verwalten.

Reparaturrücklage
§ 31 Abs. 2 verpflichtet den Verwalter auch diese Mittel auf einem einsehbaren Anderkonto zu führen, fruchtbringend anzulegen und sie zur Deckung der entsprechenden Aufwendungen zu verwenden.

Weitere Änderungen betreffen u.a. die Begründung von Wohnungseigentum an Stellflächen, die Änderung der Nutzwerte sowie Miteigentumsanteile und ausführliche Bestimmungen für den Eigentumsübergang im Todesfall eines Partners.

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